房地产利空高效企业无益行业的发展
房地产:利空高效企业无益行业的发展
房地产:利空高效企业无益行业的发展 更新时间:2010-8-26 0:22:02 结论与观点事件: 媒体报道:北京和西安将出台政策,规制预售房款监管。特别是关于北京《商品房预售资金监督管理暂行办法》,规定房地产企业将不能直接收存预售资金,资金必须直接打入监管账户,用款计划需经施工单位、监理单位加以确认,分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点,每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%,每个资金使用节点只能提出一次用款申请。 主要观点: 草木皆兵,预售资金监管并非新政策1994年全国人大颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》,其中四十四条商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。早在16年前就制定了专款专用的原则。 1999年建设部就曾颁布《城市商品房预售管理办法》,其中第十一条就规定开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。2004年修订后的《城市商品房预售管理办法》第十一条仍维持原规定。 直至2007年修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》在四十五条依然维持1994版的《中华人民共和国城市房地产管理法》原规定。在具体运作过程中,大部分房地产运作成熟的城市都已经形成了三方立专户:地方登记结算中心、项目公司、项目所在地银行参与开立账户,后续按不同用款原因要会同供货商、施工方、监理方联合申请。但在实际操作阶段,其他各方的话语权不大,联合申请的规定基本在实际操作中失效。 掐脖子,逼出供应逻辑完全谬误限制开发商的现金流逼迫开发商增加销售增加市场供应降低价格这一套逻辑成为掐脖子政策的逻辑思路。但第一步逻辑环节就存在问题,限制开发商现金流可能会限制开发商的再投资效率,减少供应。从经验看,对于这种掐脖子政策开发商的第一反应不是加快开发,而是采取躲的政策,降低开发支出,平抑现金流缺口。原因主要是,开发商认为:现金流是可控的,而市场是不可控;加快开发,在开工周期的长时间内都将承担风险,开发商具有规避长期风险的偏好。 创造劣币驱逐良币环境,无益高效企业从微观主体实际运营模式来看,追求快周转,实施滚动开发的开发商为提高资金效率,大都采取收支两条线的资金运营方式。也就是说有总公司集中账户来配置资源。这实际上在很多大型企业集团中惯常的操作方式,能够有效提升资金使用效率,强化财务管控职能。但是,如果出台严控预售房款政策,对于开发效率较低的开发商影响不大,但对于效率较高的开发商则具有较大的硬约束效果。
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