房贷收紧成为楼市调控趋势银行贷款由按揭贷逐渐转为抵押贷-【资讯】

摘要: 如今，资产端的楼市限购屡次升级，调控重压下，银行信贷也开始同步收缩。当防范金融风险重要性上升，房地产“去杠杆”也随之深入。

如今，资产端的楼市限购屡次升级，调控重压下，银行信贷也开始同步收缩。当防范金融风险重要性上升，房地产“去杠杆”也随之深入。

一方面，由于利率低、贷款期限长，各大银行特别是股份制商业银行对住房按揭贷款“挑肥拣瘦”;另一方面，房企公司债发行遇阻，开发贷成为监管部门重点排查的对象，贷款额度同比增速明显下降。

最近的一次是5月8日，银监会发布《商业银行押品管理指引》，对房屋抵押贷款作出了更严格的限制，以防银行资金违规流入楼市。

原因在于，央行“缩表”的情况下，部分商业银行正在抛弃原本被称为“香饽饽”的住房“按揭贷”，转而投向利率更高的“抵押贷”。

从“按揭贷”到“抵押贷”

央行数据显示，今年以来，资金大量流向房地产的现象并未减弱：一季度末，房地产贷款新增1.7万亿元，在同期各项贷款增量中占比40.4%;其中个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%。

然而，银行对房贷的态度正在悄然转变。首先是额度收紧、利率上调。

4月以来，各大城市纷纷调高首套房贷利率，目前一线城市多数银行首套房贷已上调至基准利率。虽然各家银行并未明确表态加大房贷审批难度，但在具体操作中，优惠利率已很难通过审批。

融360数据显示，在全国35个城市533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行仅42家，同时，有12家银行停贷。4月全国首套房平均贷款利率为4.52%，环比上升0.67%，房贷优惠利率折扣调减。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，出于对去年以来居民杠杆率过快攀升的顾虑，今年新增房贷额度被压缩，央行的目标是要把新增房贷占总新增贷款的比例控制在30%以下。

另一方面，银行贷款偏好开始由个人住房按揭贷款转向房屋抵押贷款。

就在4月，央行增加了对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行的抵押贷款补充额度共计839亿元，4月末抵押补充贷款余额为2.3万亿元。

据中国银行深圳分行的一位个贷经理透露，在商业银行中，目前的情况是按揭贷款额度在收紧，抵押贷款的业务量却在上升，部分按揭业务经理正在转做抵押贷款业务。

原因是，虽然个人住房按揭贷款在所有贷款类别中坏账率最低，但期限长、利率低。在银行“去杠杆”、融资成本全面走高的情况下，按揭业务、特别是首套房的按揭贷款已经不赚钱了。相比之下，房屋抵押贷款属于消费贷，利率一般上浮10%-30%。

“按揭贷”转为“抵押贷”，在中小银行和区域性商业银行中较为普遍。但经济观察报获悉，5月以来，国有控股商业银行中信银行也全面升级了“房抵贷”业务，最高可贷金额达到3000万元，期限最长30年。

方合英认为，房地产抵押物和信用数据是风控的核心，而“房抵贷”产品的违约率和损失率均很低。

5月8日，银监会发文加强对商业银行发放抵押贷款的监管。银监会审慎规制局副局长王胜邦表示，目前银行押品中，包括商业地产、个人房屋在内的房地产类押品占比最高，达到了约50%。银监会提出，对于房地产按揭贷款，应从房价波动情况和利率变化情况两方面来进行压力测试。

房企贷款、发债双双遇阻

一位民生银行对公业务人士表示;“目前银行对于开发贷的投放很谨慎，审批权限也卡得很死，现在民生银行地方分行没有开发贷权限，审批权限都在总行的房地产事业部。”

多位银行人士也指出，目前在股份制银行，开发贷审批权限上交总行的很普遍。交通银行上海分行的一位负责人则告诉经济观察报，今年一季度该分行的房地产贷款额度基本用在政府保障房项目上。

在银行贷款的总盘子里，开发贷占比正在持续降低。根据建设银行2016年年报，建设银行2016年房地产业贷款余额2991.98亿元，较上年减少1149.98亿元，房地产业贷款金额占比也从2015年的4.29%降至2.91%。

一般而言，在房企融资的资金池中，开发贷占比高达30-35%。开发贷的全面收缩，意味着开发企业已经在降杠杆，“例如，今年以来，房企已经不能通过捆绑基金、加杠杆的方式去拿地了”，世联行董事长陈劲松对经济观察报表示。

评级机构穆迪认为，今年开发商的流动性将持续趋紧，房企的资金来源渠道明显变窄了。

在融资总量减少的同时，房企获取资金的成本也在上行。数据显示，去年9月前，房企发行的债券利率多在4%左右，目前这一数字上浮到了4.2%-5.5%之间。

尽管如此，新一轮信贷收紧并未对房企造成“重创”。克而瑞研究中心研究员房玲认为，得益于去年楼市良好的销售态势和公司债的充分“蓄水”，短期内多数房企基本不存在债务风险。

主要房企2016年财报显示，目前房企经营性现金收入与持有现金均位于历史高位。如万科2016年经营性现金净流入约396亿元，截至2016年底手握现金约870亿元;而恒大去年期末现金余额达到了3043.3亿元，为上市以来最高水平。

按揭贷与抵押贷的区别

按揭贷流程：

按揭贷款是购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购房屋抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

借款人履行债务,还清本息后,再重新收回物业权。一般称物业权转让方为按揭人,受让方为按揭受益人。可见,在按揭贷款过程中,按揭受益人经转让成为物业者,按揭的基本特征是发生了权的转移。

抵押贷流程：

房地产抵押贷款,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。即抵押是不转移权为前提,抵押权人在抵押的房地产上设置抵押权作为限制性物权。这一行为中债务人为抵押人,债权人为抵押权人。一旦债务人履行债务,还清本息,业主获得完整产权。 以上二者的主要区别,在于借贷过程中是否发生了权的转移,这也决定了二者法律关系以及运作上具有不同的特征。

通俗点来说，就是按揭贷是分期付款，而抵押贷需要先用自己所有物进行抵押从而发放贷款。因此，当抵押贷成为主流，买房的朋友如果没有相应价值的抵押物将无法得到所需贷款。

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