交行房市量价双双下行金九银十将成色不足

交行：房市量价双双下行 金九银十将成色不足

房价跌幅继续扩大，市场销售依旧低迷，限购放松带来的红利不足以扭转楼市下行大势。从资金面来看，房企融资难度加大，投资开工受到制约继续探底。在此压力下，房企倾向以价换量推动成交复苏，但提振幅度有限。购房者受后市预期看淡、购买能力不足和政策门槛制约三大因素影响未来观望情绪不减，传统“金九银十”或将成色不足。　　正文

一、房价跌幅继续扩大，开发商采取以价换量策略　　楼市处于调整周期，房价下行趋势未改变。8月全国70个大中城市住宅均价已连续4个月环比下跌，跌幅继续扩大至1.15%。70城中仅厦门1城继续逆势上涨，1城持平，其余68城房价均环比下跌，4个一线城市也全线进入环比下跌行列。　　目前开发商的降价动因并非库存，而是适应市场调整的自发调节行为。8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。尽管总体库存高企，但多为结构性失衡，库存增速已较2012年以来的水平大大降低。而促使房企改变销售策略的原因主要来自销售状况的萎靡不振与融资难度的加大。从上市房企公布的中报情况看，近半数房企业绩出现了下滑，往年表现一向稳健的“招保万金”四家龙头企业也不乐观。在此压力下，预计以价换量或将成为今年“金九银十”的主题。　　二、成交不振，三大因素使购房者观望不减　　市场销售依旧低迷，限购放松不足以扭转楼市下行大势。1-8月，全国商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。商品房销售额41661亿元，下降8.9%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。　　从供给角度，在接下来的传统旺季中，房企将采取以价换量策略，这将有利于推动成交复苏，但对销售的提振幅度总体有限，难以达到去年的成交量。从需求角度，三大因素将使购房者观望情绪不减：　　一是后市预期看淡。楼市调整继续未见转机，购房者对未来房价的预期普遍看跌，希望等待房价进一步深调甚至出现触底反弹之象时再行入市。　　二是购买能力不足。除了房价因素外，制约居民房屋购买力水平的还有来自信贷层面的因素。目前部分省市进入第二轮楼市政策松绑，此轮救市动作多以信贷和财税手段为特征，如下调首套住房首付比例和贷款利率、规范公积金贷款提用管理、实行税费减免和财政补贴等。购房者对此类政策的出台或落实抱有期待。　　三是政策门槛制约。有换房需求的改善型刚需往往受“认房又认贷”和二套房首付60%以上等规定的掣肘，虽有改善需求但换房成本较高。二套房的认定放宽在此轮政策调整中已有所涉及，若能落实将有助于促进改善需求入市。然而，即便地方出台政策放开限贷，但从目前的资金环境和银行偏好来看，二套及以上住房贷款也难以大增。　　三、房企融资难度加大，投资增速继续探底　　房企资金面总体不容乐观，银行对涉房贷款态度更加谨慎。1-8月，房地产开发企业到位资金79062亿元，同比增长2.7%，增速继续回落。其中，国内贷款和个人按揭贷款同比增速分别为13.8%和-4.5%，比上月分别下降0.86个百分点和0.65个百分点。　　按揭贷方面，“弃房”现象使银行业对部分地区个贷风险关注度上升。楼市调整与房价下跌必然挤出部分以投资投机为目的、借助银行杠杆炒房的投资客，近来“断供弃房”案件增多，反映出一些投资客因出货无望而宁愿主动弃房的心理。同时，较高的融资成本和投资客自身资金链紧张加剧了这种心理。部分地区受累于钢贸、煤炭、有色、光伏等领域基本面恶化，区域性金融风险系统性蔓延，是弃房现象集中爆发的重灾区，本被视作低风险优良资产的个人按揭贷款也不得不被银行业重新审视。　　开发贷方面，风险加大使银行业原本严控的态度更加审慎。销售业绩下滑导致房地产开发商资金回笼周期拉长，银行对开发贷款的控制管理更加严格。此外，房价下跌也使房地产抵押物贬值，银行对以房地产作为抵押的贷款风险排查力度也将加大。　　房企资金面紧张对投资开工形成制约。1-8月份，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1-7月份回落0.5个百分点。投资依然处于下行通道，同时今年以来新开工面积的连续负增长或预示明年供应将出现减少。　　8月数据常是“金九银十”市场前景的观察依据，预计资金环境偏紧将对供求两端均形成制约。尽管地方救市手段层出不穷，但从目前的资金环境和银行偏好来看，银行对开发贷态度仍然谨慎，按揭贷款支持力度即使加大也不具备大增的条件。随着销售回款需求越来越迫切，房企将愈发倾向采用以价换量的手段缓解资金紧张。然而购房者基于前述三大因素入市动力不强，传统旺季料将成色不足。

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