交行楼市进入调整周期房价下行还将持续

交行：楼市进入调整周期 房价下行还将持续

交行：楼市进入调整周期 房价下行还将持续

1、投资增速下台阶　　今年以来房地产开发投资和新开工增速出现下滑，1-5月全国商品房累计开发投资同比增速为14.7%，比去年同期下降5.9个百分点；其中住宅投资同比增长14.6%，占房地产开发投资的比重为68.5%。房屋新开工面积增速自年初由正转负，1-5月累计同比下降18.6%；其中住宅新开工面积同比下降21.6%。

预计房地产市场销售低迷的态势将继续向投资与开工传导。由于全年成交清淡的局面还将持续，销售面积和房价双双下行将使开发企业回款节奏受到影响；同时库存高企的状况难以改善，资金成本也仍然较高，房企扩大开工的意愿和能力不足，因此将相应放缓拿地开工的速度，带动投资下行。预计下半年投资增速将继续回落，下滑至约10%的水平，较去年明显下台阶；新开工增速低位徘徊，下半年降幅有所缩小，全年同比略有下降。　　2、商品房成交趋弱　　上半年楼市由“过热”转为“偏冷”，市场成交清淡。1-5月，全国商品房销售面积累计同比下降7.8%，销售额下降8.5%；其中，住宅两项销售指标分别下降9.2%和10.2%。预计在资金环境偏紧持续的局面下，全年商品房销售情况相对趋弱，销售面积和销售额增速将维持低位，尤其是住宅销售降幅将大于平均水平。　　一线城市成交表现对于楼市走向的敏感度往往更强。从我们监测的30个重点城市交易数据来看，1-5月，一线城市商品房累计成交同比降幅达20.4%，明显高于其余城市26个城市6.9%的降幅.　　中长期来看，城镇化未竟，潜在住房需求仍在。2013年我国城镇化率为53.7%，未来要达到2020年60%的目标，提升空间依然很大。伴随着大量农村人口涌入城市以及居民实际支付能力提高，刚性和改善性居住需求仍具备释放动力.　　3、房价调整压力持续　　今年以来，房价进入下行区间，直接地反映出楼市正在进行着一轮调整。5月，全国100个城市新建住宅平均价格为10978元/平方米，环比下降0.32%，为自2012年6月以来的首次环比下跌，且下跌城市数量超六成；同比虽仍上涨7.84%，但涨幅已自年初起不断缩小。　　下半年，信贷紧张和楼市调整有望持续。在供给端，为适应新的宏观金融和市场环境，开发企业将适时调整销售策略，更加合理地制定新盘价格，以加快销售回款速度，缓解业绩目标和库存高企压力。今年我国商品房高库存水平不减反增，截至5月末待售面积比去年末增加4107万平方米，其中住宅增加了2880万平方米，理性开盘和去库存将成为开发商面临的一大任务。　　在需求端，由于商业银行按揭贷款额度总体偏紧，个贷利率上浮使相对购买力下降，申请门槛抬高和放款速度变慢也抑制了购房需求的释放。同时，市场预期改变使置业者观望情绪浓厚，加剧了房价下行压力。而由于购房需求价格敏感，当房企理性定价时需求将有入市倾向，成交有望在相对较低的价位促成。综合来看，预计房价调整还将持续较长的一段时间。　　4、土地市场成交缩量　　今年以来土地市场趋于平淡，1-5月全国300个城市土地供应和成交面积分别同比减少8.2%和11.2%，其中住宅类用地入市量同比下降5.4%，成交量降幅更是达到了26.2%。下半年，房地产市场降温使各方观望情绪持续，资金压力和库存压力限制了增加土地储备的可能性和必要性，开发企业将遵从市场环境变化规律，调整土地市场投资布局策略，更加谨慎地参与拿地。　　自年初起，住宅类用地成交楼面均价同比涨幅呈收窄趋势，溢价率下降幅度明显，5月300个城市住宅用地平均溢价率降至10%，比去年同期下降了一半。预计下半年土地溢价水平仍面临下调压力，部分二线城市低溢价率成交甚至流拍的现象或增多。相对而言，由于大城市土地资源稀缺，其溢价下调空间相对有限。

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